Toshkentdagi yangi qurilishdan kvartira olishdan oldin loyiha, notarial va ro‘yxatdan o‘tgan shartnoma, eskrou hisobi, muddatlar hamda mulk huquqini qanday tekshirish kerak.
2026-yilda xaridor uchun nima o‘zgardi
Toshkentda yangi qurilayotgan uydan kvartira olish reklamada juda sodda ko‘rinadi: reja tanlanadi, boshlang‘ich to‘lov qilinadi, kalit kutiladi. Aslida esa xaridor loyiha hujjatlari, quruvchining vakolati, shartnoma, bank va davlat ro‘yxatidan o‘tkazish jarayonini tekshirishi kerak. Eng xavfli xato — pulning kimga, qaysi hujjat asosida va aynan qaysi xonadon uchun o‘tkazilayotgani aniqlanmasdan turib to‘lov qilish.
Prezidentning ulushli qurilishni tartibga solishga doir farmoni yangi himoya mexanizmini belgiladi. 2025-yil 1-iyuldan boshlab ulushdorlar mablag‘ini jalb qilish notarial tasdiqlangan va kadastr organlarida ro‘yxatdan o‘tkazilgan shartnoma asosida amalga oshirilishi kerak. 2025-yil o‘tish davri bo‘lgan, 2026-yil 1-yanvardan esa farmonda mablag‘larni faqat eskrou hisobvaraqlari orqali jalb qilish tartibi ko‘rsatilgan.
Eskrou — vakolatli tijorat bankidagi maxsus hisobvaraq. Xaridor puli quruvchining oddiy hisobiga tushmaydi; kelishilgan shartlar bajarilguncha himoyalangan holda saqlanadi. Farmonda bu mablag‘larni xaridor, quruvchi yoki uchinchi shaxslarning boshqa majburiyatlari bo‘yicha xatlash va yechib olish taqiqlangan.
Shu bilan birga, 2026-yildagi rasmiy xabarlar yagona “Uy-joy” tizimi va ulushli qurilishga oid alohida qonunchilik hali ham takomillashtirilayotganini ko‘rsatadi. Demak, savdo ofisidagi “eskrou bor” degan gapning o‘zi yetarli emas. Aynan shu loyiha amaldagi tartibga ulanganmi, bank bitimda qatnashyaptimi, shartnoma notarial tasdiqlanib ro‘yxatga olinadimi — bularni birinchi to‘lovdan oldin tekshirish zarur.
Avval loyihani tekshiring
Chegirma muddati qisqa bo‘lishi mumkin, tekshiruv esa shoshma-shosharlikni ko‘tarmaydi. Loyihaning rasmiy nomi, aniq manzili, yer uchastkasining kadastr ma’lumotlari, qavatlar, kirish yo‘laklari va xonadonlar soni, tasdiqlangan loyiha hujjatlari, qurilishga ruxsat, ekspertiza xulosasi, ish boshlangan sana va topshirish muddati aniqlansin.
Farmonga ko‘ra, bu ma’lumotlar elektron uy-joy qurilishi platformasida ko‘rsatilishi kerak. Xaridor u yerda qurilish ruxsatini, quruvchining reytingini, avvalgi loyihalarini, shartnomalar bo‘yicha intizomini va obyektlarni o‘z vaqtida topshirganini ko‘ra olishi nazarda tutilgan. Loyiha platformaga kiritilmagan yoki zarur ma’lumotlar kadastr organlariga yuborilmagan bo‘lsa, shartnoma notarial tasdiqlanib davlat ro‘yxatiga olinmasligi kerak.
Savdo menejeridan turar joy majmuasining marketing nomini emas, rasmiy ro‘yxatdagi nomini so‘rang. Manzil, blok, qavat va xonadon identifikatori barcha hujjatlarda bir xil bo‘lsin. Taqdimotda bir korpus, shartnomada boshqasi ko‘rsatilsa yoki to‘lov “dastlabki bron” uchun so‘ralsa, tafovut bartaraf etilmaguncha pul o‘tkazmang.
Yer uchastkasiga bo‘lgan huquq va cheklovlarni [Ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlar davlat reyestri](https://gov.uz/oz/pages/kochmas_mulklarga_bolgan_huquqlar_reyestri) orqali tekshirish foydali. my.gov.uz portalida [kadastr pasporti va ko‘chirma ma’lumotlarini tekshirish](https://my.gov.uz/uz/service/506) xizmati ham bor. Qurilish tugamagan paytda alohida xonadonga mulk huquqi hali bo‘lmaydi; shu sabab yer va loyiha hujjatlari tekshiriladi. Xonadonga mulk huquqi uy foydalanishga topshirilib, davlat ro‘yxatidan o‘tkazilgach paydo bo‘ladi.
Ulushli shartnomada nimalar bo‘lishi kerak
Shartnomada sizning xonadoningizni boshqa xonadon bilan adashtirishning iloji qolmasligi lozim. Tomonlar, obyektning aniq tavsifi, loyiha maydoni, qavat, raqam yoki boshqa noyob belgi, narx, to‘lov jadvali, qurilish va topshirish muddatlari, pardoz holati, javobgarlik, o‘zgartirish va bekor qilish tartibi yoziladi.
Ikki bosqich alohida ahamiyatga ega: notarial tasdiq va davlat ro‘yxati. Savdo ofisida imzolangan muhrli qog‘oz, bron arizasi, “investitsiya shartnomasi” yoki tilxat ro‘yxatdan o‘tgan ulushli shartnomaning o‘rnini bosa olmaydi. Elektron tizimda shartnoma, talab huquqini boshqa shaxsga o‘tkazish va garovga qo‘yish holatlari ham qayd etilishi nazarda tutilgan.
Faqat narxni o‘qib chiqish yetarli emas. Uyni foydalanishga topshirish sanasi bilan kvartirani xaridorga topshirish sanasi bir xil bo‘lmasligi mumkin. Yakuniy o‘lchovdan keyin maydon o‘zgarsa, narx qanday qayta hisoblanishi yozilgan bo‘lsin. Notarius, bank va ro‘yxat xarajatlarini kim to‘lashi aniqlansin. Quruvchi material, reja yoki korpusni bir tomonlama almashtira oladimi — shu bandni ham tekshiring.
Menejer parking, ombor, mebel yoki tayyor ta’mirni va’da qilsa, bu narsalar shartnoma va ilovalarga kiritilsin. Reja chizmasi hamda pardoz spetsifikatsiyasi alohida ilova bo‘lishi mumkin. Messengerdagi va’da hujjatdagi majburiyatga teng emas.
Eskrou orqali to‘lov qanday amalga oshadi
Eskrou hisobvarag‘i quruvchi, xaridor va vakolatli tijorat banki o‘rtasidagi uch tomonlama kelishuv asosida ochiladi. Rekvizit aynan shu maxsus hisobga tegishli bo‘lishi kerak. Kompaniyaning oddiy hisobiga, xodim kartasiga, naqd pulda yoki bitimda ko‘rsatilmagan boshqa yuridik shaxsga to‘lash — eskrou himoyasi emas.
Uch tomonlama kelishuvni, bank rekvizitlarini, to‘lov topshiriqnomalarini va hisob ko‘chirmalarini saqlang. To‘lov izohida shartnoma raqami va obyekt bank talab qilgan shaklda yozilsin. Narxning bir qismini rasmiy, qolganini shartnomadan tashqari to‘lash taklifiga rozi bo‘lmang: hujjat bilan tasdiqlanmagan pulni himoya qilish qiyin.
Qurilish quruvchining o‘z mablag‘i, bank loyiha moliyalashtirishi va boshqa qonuniy manbalardan yuritiladi. Farmonda quruvchi ishlarning kamida 30 foizini o‘z mablag‘i hisobidan bajargach, maqsadli bank krediti olish imkoniyati qayd etilgan. Xaridorning eskroudagi puli har bir to‘lovdan keyin avtomatik ravishda qurilish kassasiga aylanmaydi.
Foydalanishga ruxsat olingach, eskrou mablag‘lari qurilish krediti qarzini qoplashga, qolgan qismi esa quruvchiga yo‘naltiriladi. Shundan keyin topshirish-qabul qilish dalolatnomasi tuziladi va xaridorning mulk huquqi ro‘yxatdan o‘tkaziladi. “Uy deyarli tayyor” degan ibora foydalanishga ruxsat va ro‘yxatdan o‘tgan mulk huquqi degani emas.
Qurilish kechiksa
Muddatlar “taxminan yil oxirida” emas, aniq sana bilan yozilgani ma’qul. Farmonda qurilish o‘z vaqtida yakunlanmasa va foydalanish ruxsati olinmasa, har bir kechikkan kun uchun penya nazarda tutilgan. Muddatni uzaytirish ulushdorning roziligi bilan amalga oshiriladi.
Loyiha hujjatlaridagi muddatdan olti oydan ortiq kechikish yuz bersa, xaridor shartnomani bir tomonlama bekor qilib, eskroudagi pulini qaytarishni talab qilishi mumkin. Shuning uchun loyiha muddati, shartnoma muddati va bank shartlari bir-biriga mos kelishi kerak.
Quruvchi muddatni ko‘chirish bo‘yicha qo‘shimcha kelishuv bersa, oqibatini tushunmay imzolamang. Rozilik kechikish bo‘yicha huquqiy holatingizni o‘zgartirishi mumkin. Katta summa haqida gap ketganda, sotuvchidan komissiya olmaydigan mustaqil yuristga shartnomani ko‘rsatish oqilona.
Birinchi to‘lovgacha tekshiruv ro‘yxati
1. Loyiha, manzil, korpus va quruvchining rasmiy ma’lumotlarini yozib oling. 2. Qurilish ruxsati, loyiha hujjatlari, muddatlar va quruvchi haqidagi ochiq ma’lumotlarni tekshiring. 3. Yer huquqi va kadastr ma’lumotlarini solishtiring. 4. To‘lovdan oldin shartnoma va barcha ilovalarning to‘liq nusxasini oling. 5. Shartnoma notarial tasdiqlanishi va davlat ro‘yxatiga olinishi aniq bo‘lsin. 6. Vakolatli bank bilan uch tomonlama kelishuv va eskrou rekvizitlarini tekshiring. 7. Xonadon, maydon, narx, pardoz, muddat va javobgarlik barcha hujjatlarda bir xil bo‘lsin. 8. Faqat bank ko‘rsatgan rekvizitga to‘lang va tasdiqlarni saqlang. 9. Muddatni ko‘chirish yoki obyekt tavsifini almashtirish hujjatini shoshilib imzolamang. 10. Uy topshirilgach, xonadonni ko‘zdan kechiring, dalolatnoma tuzing va mulk huquqini ro‘yxatdan o‘tkazing.
Xulosa shuki, Toshkentda yangi qurilgan uydan kvartira sotib olishda asosiy savol “narx qancha?” bilan tugamaydi. Pul qayerda saqlanishi, shartnoma qanday ro‘yxatdan o‘tishi va loyiha hujjatlari bir-biriga mos kelishi hal qiluvchi ahamiyatga ega. Eskrou xavfni kamaytiradi, ammo xaridorning tekshiruvi o‘rnini bosa olmaydi. Amaldagi takliflarni [ROXU kvartiralar katalogida](/?lang=uz) ko‘rish mumkin; aniq loyiha bo‘yicha huquqiy sxemani esa bron qilishdan oldin tasdiqlash kerak.